■収益不動産の法人化は株主を相続人に

法人を設立する場合の出資者（株主）及び代表取締役等の役員は、相続人から選ぶ

ことがポイントとなります。

相続対策の対象者本人が株主となってしまうと株式という相続資産が増えてしまうからです。

■土地は個人所有、建物は法人所有

相続税対策として法人化し、不動産の賃貸事業を営むためには、収益不動産を法人へ譲渡する必要があります。しかし、法人への土地の譲渡は高額となるため、個人所有のままにしておいて、建物のみを法人に譲渡する方法が一般的です。建物は簿価で行うことで譲渡所得は発生しません。

建物の所有権だけを法人に移転することで、土地を利用する権利として、借地権が発生します。そのままでは、土地を売却しなくても、借地権を譲渡した譲渡所得に課税されてしまいますので、相続税対策として税務署に「土地の無償返還に関する届出」を提出します。

「土地の無償返還に関する届出」は、将来借地人である法人が無償で土地を返却することを約束するものです。法人から個人へ支払う地代は固定資産税相当額の2.5倍程度で設定します。「土地の無償返還に関する届出書」を提出することで、土地の評価額も80％となることもメリットです。

■設立後は受け取った家賃を役員報酬や生命保険として還元

建物譲渡後は家賃収入を法人で受け取ることになります。そして法人ですから役員に給与を支払いますが、その原資は当然家賃収入です。一旦、家賃を法人で受取り、それを給与として個人に支払うという構図です。こうすることで個人が受け取っていた家賃を妻や子供に分配することが可能になります。個人の現預金が増加するのを防ぎ、複数の相続人に生前贈与するのと同様の効果です。

しかも、所得税は超過累進税率といって所得が多くなるほど税率が高くなりますが、複数で給与をもらうことにより分割して課税されますので税率を低く抑えることができます。また、給与所得控除が適用できますのでこの点も有利です。

法人で受け取った家賃は、法人で加入した生命保険の保険料に充当することも可能です。生命保険は将来の大規模修繕や自身の退職金の準備のために活用できます。

不動産をお持ちの方や、相続税でお困りの方はぜひ一度、CROSSROADグループへご相談ください。