不動産市況への注目が一段と高まるなか、個人・法人を問わず不動産の保有や活用について見直す動きが活発になっています。不動産の活用において多く見られるのが、以下のように同族法人へ土地の貸し付けを行うケースです。

　•事業会社の経営者： 個人所有の土地に、自社（法人）名義の事業所を建てている。
　•不動産オーナー： 個人所有の賃貸物件（アパートやテナント等）を法人化し、建物は法人所有、土地は個人所有としており、個人は法人から地代収入を受け取っている。

＜法人化のメリット＞
・所得の分散による税率の引き下げ（個人の所得税は累進課税のため）
・相続対策（不動産ではなく同族法人の株式として移転や贈与が行いやすい）
・法人での経費計上（役員報酬の支給など）
同族法人へ土地を貸し付け、賃貸収入を得つつ事業を行えることは魅力的ですが、「土地の無償返還に関する届出書」を提出していない場合、相当の地代を収受しているなどの例外を除き、「借地権の認定課税」という大きな税負担につながるリスクがございます。

1．土地の無償返還に関する届出とは
将来、土地の賃貸借契約終了時に、借地人が土地を無償で（貸主に対し借地権の買取請求や立退料の支払などの対価を求めず）返還する旨を税務署に届け出る手続きです。これは後述する「借地権の認定課税」を回避するための実務上重要な手続きです。税務関係の届出としては珍しく、貸主と借主の「連名」で、かつ賃貸借契約書の写しを添付して提出します。契約書には、以下のような趣旨の条項を記載する必要があるため注意が必要です。
「借地人は、本契約終了時に土地を無償で返還するものとし、借地権、立退料、権利金その他名目のいかんを問わず一切の請求を行わない。」
提出期限は「土地を無償で返還することが定められた後、遅滞なく」とされており、明確な日付の指定はありませんが、提出漏れのリスクを考慮すると、契約を締結した年度の申告期限までには必ず提出するようにしましょう。

2．借地権の認定課税
「土地の無償返還に関する届出」の手続きをしていない場合、借地権の認定課税が生じるリスクがございます。
一般的に、借地借家法のもとでは借地人が強く保護されており、貸主側から一方的に契約の終了や更新の拒絶を行うことはできません。借地人は長期間にわたり安定的に土地を利用できる地位を持つため、借地権には非常に高い「財産的価値」が認められています。通常、土地を借りる場合は「権利金（借地権の対価）」または「相当の地代」を支払いますが、これらは非常に高額になることがございます。

＜権利金の金額＞ 土地の更地価額 × 借地権割合（地域により30％〜90％程度）が基準。
　・例：土地の更地価額1億円・借地権割合60％の場合 ＝ 6,000万円
＜相当の地代＞ 原則として、土地の更地価額のおおむね6％程度。
　・例：土地の更地価額が1億円の場合 ＝ 年額600万円

「土地の所有者も法人の株主も同一であるから」という理由でこれらの対価の授受を行わないこともあり得ますが、同族間であっても自由な設定は認められません。適切な手続きがない場合、借主である法人が借地権相当の経済的利益を受けたものとして、法人税上の課税関係が問題となる可能性があります。また、将来の相続や同族会社株式の評価においても、借地権の存在が大きな影響を及ぼすことがあります。これが「借地権の認定課税」です。上記の例では6,000万円もの多額の利益に対して課税されるため、極めて重大なリスクとなります。

3．課税リスクをなくすための手続き
このリスクを避けるための手続きが「土地の無償返還に関する届出」です。契約終了時に土地を無償で返還することを明確にすることで、借地権を資産として評価しないことが可能となり、権利金のやり取りを省略できます。
ただし、届出を行ったからといって、地代の設定を全く無視してよいわけではありません。無償または著しく低額の地代とした場合には、法人税・所得税・相続税評価の各場面で別の問題が生じる可能性があります。特に将来の相続まで見据える場合には、使用貸借ではなく賃貸借として認められるよう、合理的な地代を設定しておくことが重要です。

＜通常の地代＞ 実務上は、固定資産税等の2〜3倍程度を目安に設定するケースが多く見受けられます。ただし、土地の評価額、借地権割合、利用状況、近隣相場、相続税評価への影響などにより適正額は異なるため、個別に検討する必要があります。固定資産税と同額に設定してしまうと、実質的に地代負担がないものとして、使用貸借に近い取扱いを受ける可能性があります。その場合、将来の相続税評価において貸宅地としての評価減が認められないリスクがあるため注意が必要です。
また、無償返還の届出を行う場合には、契約内容や金銭授受の実態が「借地権を無償で返還する」という届出内容と矛盾しないよう注意が必要です。権利金その他これに類する一時金の授受がある場合には、届出の前提と整合しない可能性があります。

4．まとめ
昨今、ビジネスや投資の形態は多様化していますが、不動産はどのような活動においても切り離せない存在です。不動産活用には多くのメリットがある反面、税務上の「落とし穴」も数多く存在します。
個人・法人双方がしっかりとメリットを享受するためには、専門的な知識と綿密なシミュレーションが不可欠です。
ご関心がございましたら、ぜひ一度、税理士法人CROSSROADにご相談ください。